Gelir İdaresi Başkanlığınca yapılan açıklama ile artık Gayrimenkul sahipleri 5 yıl içinde beyan verecekler. Ayrıca Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü Yayınlandı.
Konu İle ilgili olarak Gelir İdaresi Başkanlığınca yayınlanan broşürde belirtilen açıklama ile gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.
Bu kapsamda, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından, gerçek kişilerin gayrimenkul alım, satımına ilişkin vergisel yükümlülüklerini açıklayan "Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü" yayımlanmıştır denildi.
Söz konusu Broşürde;
• Değer artışı kazancının konusu ve vergilendirilmesi,
• Safi değer artışının tespiti,
• Endeksleme yapılması,
• Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihinin belirlenmesi,
• Değer artışı kazancının beyanı,
• Verginin ödenme zamanı, gibi konularda açıklama ve örneklere yer verilmiştir.
Gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. Gayrimenkul satışlarından doğan kazançlar iki şekilde vergilendirilir:
* Ticari Kazanç: Gayrimenkul alım satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançlardır. Devamlılık unsuru, bir takvim yılı içinde birden fazla veya takip eden yıllarda art arda yapılan satışlarla belirlenir
* Değer Artışı Kazancı: Ticari bir organizasyon olmaksızın, kişisel mal varlığındaki gayrimenkullerin elden çıkarılmasıyla elde edilen kazançlardır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal ve haklar şöyledir;
• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Karşılıksız edinilenler dışında, yukarıda sayılı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.
Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.
Kanun maddesinde geçen "elden çıkarma" deyimi, söz konusu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.
Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artış kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca "safi değer artışı" denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından bazı indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar indirilebilecektir.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. İşletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadî kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır.
Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Satılması Halinde Yıllık Beyanname Verme Şartlarını Sıralayabiliriz.
Gelir İdaresi, internet sayfasında “Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürünü” yayınladı. Kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, işyeri, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Ancak, söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca safi değer artışı denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından; elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedellerinin, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların, indirilmesi suretiyle bulunmaktadır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2025 takvim yılı için 120.000 TL’si (2026 yılı için istisna tutarı 150.000 TL) gelir vergisinden istisnadır.
Değer artışı kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan gelirler için yıllık beyanname verilmeyecektir. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülebilecektir.
2025 yılında elde edilen değer artışı kazancının safi miktarının, 2025 takvim yılı için belirlenen120.000 TL’lik istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelirin 1- 31 Mart 2026 tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir.
Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirden, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesi ile diğer Kanunlarda belirtilen indirimlerin yapılması mümkün bulunmaktadır.
Kişilerin değer artışı kazancı için Hazır Beyan Sistemi üzerinden verdikleri beyanname elektronik ortamda onaylandığı anda, kişi adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak yapılmaktadır.
Değer artışı kazancı için verilecek yıllık beyanname için ayrıca 1.189,50 TL’de damga vergisi ödenecektir.
Kaynakça :
Emlak Vergisi Kanunu
Gelir Vergisi Kanunu
Gelir İdaresi Başkanlığı Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı Broşürü
İmdat TÜRKAY 5 Yıl İçinde Gayrimenkulünü Satanlar Hangi Şartla Beyanname Verecek
Özdoğrular.Com Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Satılması Halinde Yıllık Beyanname Verme Şartları
