Resmî Gazetenin bugünkü sayısında (22 Mayıs 2026 Tarihli ve 33261 Sayılı Resmî Gazetede) yayımlandı. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, tapudan kat mülkiyetine, site yönetimlerinden yapı denetimine kadar gayrimenkul sektöründe önemli değişiklikleri beraberinde getirdi. Yeni düzenlemeyle apartman ve site yönetim planlarının değiştirilmesi kolaylaşırken, ekspertiz raporlarının Tapu ve Kadastro sistemine elektronik ortamda aktarılmasının önü açıldı. Aidat ve işletme projelerine yeni kurallar getiren Kanun, aynı zamanda yapı güvenliği, yangın denetimi ve kayıt dışılıkla mücadele alanlarında da yeni bir dönemin kapısını araladı.
Tapuda yeni dönem başlıyor artık rayiçler gerçek bedeller yapılacak olup; 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, gayrimenkul sektöründe son yılların en kapsamlı düzenlemelerinden biri oldu. Apartman aidat sisteminden tapu işlemlerine, ekspertiz raporlarından yapı güvenliğine kadar birçok alanda yeni kurallar getirildi. Düzenlemenin en dikkat çeken kısmı ise konut ekspertiz raporlarının elektronik ortamda doğrudan Tapu ve Kadastro sistemine aktarılacak olması. Uzmanlara göre bu adım, tapuda düşük bedel gösterilerek yapılan satışların denetlenmesi ve gayrimenkullerin gerçek piyasa değeri üzerinden vergilendirilmesi sürecinin başlangıcı olabilir.
Site yönetimlerinde yapılan Kanun değişikliği ile yönetimlerde dengeler değişiyor.
Kanunla birlikte apartman ve site yönetim planlarının değiştirilmesi kolaylaştırıldı. Daha önce kat maliklerinin 5’te 4 çoğunluğu gerekirken artık 3’te 2 çoğunluk yeterli olacak.
Bu değişiklik özellikle büyük sitelerde: aidat sistemi, kısa dönem kiralama, ortak alan kullanımı, profesyonel yönetim şirketleri gibi konularda karar almayı hızlandıracak.
Kanunla aidatlara sınır geliyor, yeni düzenleme, yöneticilerin sürekli ek avans toplamasını da sınırlandırıyor. İşletme projelerinin genel kurul onayına bağlanmasıyla aidat artışlarının daha denetlenebilir hale gelmesi hedefleniyor.
TAPUDA “GERÇEK DEĞER” DÖNEMİ Mİ; Kanunun en stratejik maddelerinden biri, SPK ve BDDK lisanslı ekspertiz raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik olarak gönderilmesi zorunluluğu oldu.
Bu düzenleme doğrudan yeni vergi anlamına gelmese de devletin: gerçek satış fiyatlarını görmesi, düşük tapu harcı uygulamalarını tespit etmesi, bölgesel fiyat haritaları oluşturması
için güçlü bir veri altyapısı sağlayacak. Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda tapu harcı ve emlak vergilerinin gerçek piyasa değerine daha fazla yaklaşabileceğine dikkat çekiyor.
YANGIN VE DEPREM GÜVENLİĞİ ÖNE ÇIKTI; Kanunla birlikte binalarda periyodik yangın güvenliği kontrolü zorunlu hale gelirken, ruhsatsız yapılarda kullanılan hazır betona ağır cezalar getirildi.
Özellikle deprem sonrası dönemde: yapı denetimi, beton kalitesi, zemin etütleri
konularında daha sert yaptırımlar uygulanacak.
GAYRİMENKULDE DİJİTAL DENETİM DÖNEMİ; Yeni düzenleme yalnızca tapu işlemlerini değil, Türkiye’de gayrimenkul piyasasının tamamını dijital veri tabanına bağlayacak yeni bir sistemin işaretlerini veriyor. Uzmanlara göre artık: “Tapuda beyan edilen rakam ile gerçek satış değeri arasındaki farkın gizlenmesi her geçen yıl daha zor hale gelecek.”
Resmî Gazete’de yayımlanan yeni düzenleme ile konutlara ilişkin ekspertiz raporlarının artık doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemine elektronik ortamda iletilmesi zorunlu hale geldi. Bu adımın, taşınmazların piyasa değerine daha yakın bir veri sistemi oluşturulması açısından önemli bir dönüşüm olduğu değerlendiriliyor.
Aynı düzenleme yalnızca tapu işlemleriyle sınırlı kalmadı. Apartman ve site yönetimlerinde yönetim planı değişiklikleri kolaylaştırılırken, aidat ve işletme projelerine yönelik yeni kurallar getirildi.
Buna ek olarak yapı güvenliği, yangın denetimi ve inşaat kalitesi gibi alanlarda da denetim mekanizmalarının güçlendirildiği yeni bir dönem başladı.
Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere gayrimenkul mevzuatında önemli değişiklikler yürürlüğe girdi. Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile apartman yönetimlerinden tapu işlemlerine, yapı denetiminden mali düzenlemelere kadar birçok başlık yeniden düzenlendi.
Yapılan düzenlemeyle başlıca değişiklikler,
Kat mülkiyeti kanununda önemli değişiklikler;
Yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk 4/5’ten 2/3’e indirildi.
Yönetim planlarının kanuna aykırı hükümleri artık uygulanamayacak.
İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması zorunlu hale getirildi.
İşletme projesi yoksa yönetici geçici proje hazırlayacak; bu proje en geç 3 ay içinde kurula sunulacak.
Geçici işletme projesindeki avans bedeli yeniden değerleme oranını aşamayacak.
Avans toplanması işletme projesi onaylanıncaya kadar sürecek; eski “avans bitince tekrar avans” uygulaması kaldırıldı.
Konut değerleme raporları artık elektronik ortamda Tapu ve Kadastro’ya gönderilecek.
TOKİ’nin sosyal konut ihaleleri ve sözleşmeleri 31 Aralık 2027’ye kadar damga vergisinden muaf tutuldu.
Apartman ve site yönetim planlarında değişiklik için gereken çoğunluk “5’te 4”ten “3’te 2”ye düşürüldü.
Yeni sosyal konut alanlarında acele kamulaştırma kararı alınabilecek.
Binalarda yangın güvenliği için periyodik kontrol ve “yangın güvenlik raporu” dönemi başlıyor.
Ruhsatsız yapılarda kullanılacak hazır betonu piyasaya sürenlere 500 bin TL idari para cezası uygulanacak.
Beton üreticileri, yapı denetim ve zemin etüt kuruluşlarına ağır yaptırımlar getirildi.
Çevre danışmanlık firmalarına çevre ihlallerini Bakanlığa bildirme zorunluluğu getirildi.
Hazine’ye ait tarım arazileri, 2B arazileri ve yapı kayıt belgeli taşınmazlar için başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026’ya kadar uzatıldı.
Deprem bölgesindeki hibe ve kredi destekleri haczedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek.
Adım adım, gayrimenkullerin gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesine doğru yaklaşılıyor. 7579 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu’na aşağıdaki madde eklendi: ‘rayiç bedeller exper değerleme raporuna göre,
2644 sayılı Tapu Kanunu’na aşağıdaki ek madde eklenmiştir: Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporunun, düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunludur.’
Yapılan düzenlemelerle birlikte gayrimenkul sektöründe yönetim, denetim ve değerleme süreçlerini kapsayan geniş çaplı bir dönüşüm süreci başlatıldı. Kat mülkiyetinden tapu işlemlerine, yapı güvenliğinden mali denetime kadar birçok alanda getirilen yeni kuralların hem idari işleyişi hızlandırması hem de denetim mekanizmalarını güçlendirmesi bekleniyor.
Özellikle ekspertiz raporlarının dijital olarak Tapu ve Kadastro sistemine entegre edilmesi, taşınmaz değerlerinin daha şeffaf şekilde izlenmesi yönünde önemli bir adım olarak değerlendiriliyor. Uzmanlara göre bu gelişmeler, orta vadede gayrimenkul piyasasında daha gerçekçi değerleme ve daha sıkı vergi denetimi dönemini beraberinde getirebilir.
KAYNAKÇA
• T.C. Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı sayı
• 7579 sayılı “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”
• 2644 sayılı Tapu Kanunu
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun)
• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı ve düzenlemeleri
• Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) düzenlemeleri
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resmi bilgilendirme metinleri
