Kiralamalarda Bakım, Onarım ve Giderlerin Paylaşımı Kime Ait.
“Ev Benim Ama Masrafı Kim Ödeyecek?”
Kamu Yönetimi Uzmanı ve Kamu Muhasebe Yetkilisi Süleyman Güneş, Kiralamalarda Bakım, Onarım ve Giderlerin Paylaşımı Kime Ait, ipuçlarıyla ilgili bir yazı kaleme aldı.
Teşekkür ve Hukuki Danışmanlık Notu: İşbu makalenin hukuki altyapısının oluşturulmasında, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarındaki Yargıtay içtihatlarının derlenmesinde Av. Fahri Fevzi Kartal değerli katkılarıyla destek olmuştur. Kendisine yapmış olduğu bu katkılarından dolayı teşekkür ederim
Güneş yazısında, “Ev Sahibi ile Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri, kira giderlerinde gerçekte kim sorumlu” dedi.
Süleyman Güneş’in ilgili yazısı: "Ev Benim Ama Masrafı Kim Ödeyecek?": Belçika'dan Türkiye'ye kadar belki de en çok sorulan hukuk sorularından biri budur. Kiracı "Ben zaten kira ödüyorum, neden kombiyi ben yaptırayım?" derken, ev sahibi "Evde oturan sensin, bozulanı da sen yaptıracaksın" görüşünü savunur. Anlaşmazlık tam olarak bu noktada başlar. Aslında kanun bu konuda oldukça nettir; sorun, kişilerin kanunu değil, kulaktan dolma bilgileri esas almasından kaynaklanır hakkındaki yazısı.
GİRİŞ: Kira ilişkisi, yalnızca belirli bir bedel karşılığında taşınmazın kullanım hakkının devredildiği basit bir sözleşme değildir. Bu ilişki; kiraya veren ile kiracının karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, kamu düzenini de yakından ilgilendiren özel hukuk sözleşmelerinden biridir. Taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü kira bedelinden değil, bakım, onarım ve ortak giderlerin hangi tarafa ait olduğu konusundaki bilgi eksikliğinden kaynaklanmaktadır.
Özellikle sosyal medya platformlarında ve çeşitli internet sitelerinde herhangi bir hukuki dayanağı bulunmaksızın yayımlanan "Bunu kiracı öder", "Şunu ev sahibi öder" şeklindeki kesin ifadeler, çoğu zaman yanlış uygulamalara ve gereksiz uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Oysa kira hukukunda tek bir gider kalemi hakkında dahi genel ve değişmez bir kuraldan söz etmek mümkün değildir. Aynı nitelikte görülen bir arıza, oluş sebebine, kullanım şekline, ekonomik ömrüne, gizli ayıp niteliği taşıyıp taşımadığına ve tarafların kusur durumuna göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ilâ 378'inci maddeleri kiraya veren ile kiracının temel hak ve yükümlülüklerini düzenlemekte; özellikle 301, 302, 303, 304, 316 ve 317'nci maddeler bakım ve onarım giderlerinin paylaşımında temel hukuki çerçeveyi oluşturmaktadır. Bunun yanında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlerin paylaşımına ilişkin özel hükümler içermekte; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile ilgili hukuk dairelerinin yerleşik içtihatları da uygulamaya yön vermektedir.
Bu çalışmada; kira ilişkisinde en çok tartışılan bakım, onarım, demirbaş, ortak gider, aidat ve kullanım giderleri; Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler ışığında sistematik biçimde değerlendirilmiş, uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm önerileri sunulmuştur.
1. Türk Borçlar Kanunu Madde 301 ve 302 (Ev Sahibinin Yükümlülükleri): Madde 301, kiraya verenin kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurma zorunluluğunu çok net çizer.
Buna göre;
Çatı akıyorsa,
Bina taşıyıcı sisteminde sorun varsa,
Elektrik ana hattı yanmış veya ana su hattı patlamışsa, kural olarak kiracının sorumluluğunda değildir.
Madde 302 ise kiralananda sonradan ortaya çıkan önemli ayıpları ele alır. Ev teslim edilirken görünmeyen rutubet, kolon çatlağı, tesisat bozukluğu veya izolasyon eksikliği gibi gizli ayıplar tamamen ev sahibinin sorumluluğundadır.
2. Türk Borçlar Kanunu Madde 317 (Kiracının Küçük Bakım Yükümlülüğü): Kanun, kiracıya küçük bakım giderlerini yüklemiştir ancak burada kritik kelime "küçük gider" ifadesidir. Yargıtay kararlarına göre günlük kullanım sonucu ortaya çıkan sarf malzemeleri ve basit onarımlar kiracıya aittir:
Ampul ve priz kapağı değişimi
Musluk contası ve duş hortumu değişimi
Sifon zinciri veya lastiği değişimi
Pencere ve kapı kolu değişimi, silikon çekilmesi
Anahtar yaptırılması ve zil düğmesi değişimi
Lavabo açıcı ile basit lavabo tıkanıklığı açılması
3. Büyük Onarımlar ve Ekonomik Ömür: Binanın kullanım ömrünü tamamlaması, imalat kusuru, malzemenin eskimesi ya da zamanla oluşan yapısal yıpranma nedeniyle ortaya çıkan büyük giderler ev sahibine aittir:
Çatının akması ve tamamen yenilenmesi
Kolon ve kiriş hasarlarının tamiratı/güçlendirilmesi
Ana su ve elektrik tesisatının komple yenilenmesi
Kombinin ekonomik ömrünü doldurarak tamamen değişmesi
Kalorifer tesisatı ve asansör revizyonu/modernizasyonu
Bina dış cephe tadilatı, mantolama ve su yalıtımı.
Kiracının Kendi Yaptığı Faydalı/Zorunlu Masraflar (Mahsup Tehlikesi): Ev sahibinin yapması gereken büyük onarımlar (çatı, ana tesisat vb.) doğru şekilde ev sahibine yüklenmiştir. Ancak: Pratik hayatta en çok sorumluluk doğuran kriz şudur: Ev sahibi esaslı bir onarımı (örneğin patlayan ana su borusunu veya bozulan kombiyi) yapmıyor ya da ulaşılamıyor. Kiracı kendi cebinden ödeyip tamir ettiriyor. Kiracının bu masrafı sonraki kira bedelinden doğrudan düşmesi (mahsup etmesi) veya ev sahibinden icra yoluyla istemesi her zaman kolay değildir. Hukuken kiracının mahkeme kanunuyla tespit yaptırması veya usulüne uygun ihtar çekmesi gerekir. Bu pratik süreç detaylandırılmadığı için kiracılar doğrudan kiradan düşme yoluna giderek "Kira borcunu ödememe (temerrüt)" sebebiyle haklı iken haksız duruma düşüp tahliye riskiyle (TBK m. 315) karşı karşıya kalabilmektedir.
4. Yargıtay’ın Yerleşik İlkesi: Yargıtay kararlarında sürekli vurgulanan temel ölçü şudur: "Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan küçük giderlerden sorumludur; kiraya veren ise kiralananı kullanılabilir durumda bulundurmak, esaslı onarımları yapmak, yapısal bozuklukları ve ekonomik ömrü dolan demirbaşları yenilemekle yükümlüdür. Her olay kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir."
Sıkça Karşılaşılan Tartışmalı Konular ve İstisnaları:
Kombi Arızası: Tek bir cevabı yoktur. Eğer kombi eskiyse, ekonomik ömrünü doldurmuşsa, ana kartı yanmışsa veya eşanjörü delinmişse gider ev sahibine aittir. Ancak yıllık bakım yaptırılmamışsa, kullanıcı hatası varsa veya yanlış kullanım sonucu arıza doğmuşsa sorumlu kiracı olabilir.
Musluk ve Batarya Arızası: Sosyal medyada "musluk her zaman kiracının" denilmesi yanlıştır. Conta veya perlatör değişecekse kiracı öder; ancak duvar içindeki tesisat patlamış, boru çürümüş veya batarya ekonomik ömrünü tamamen yitirmişse kural olarak kiraya veren sorumludur.
Boya- Badana: Kiracının uygulamada evden çıkarken evi mutlaka “Kiracı çıkarken evi mutlaka boyatır.” şeklinde bir inanış vardır. Oysa bu doğru değildir. Yargıtay'a kararlarına göre normal kullanım sonucu zamanla oluşan eskime ve yıpranma kiracıdan istenemez. Kiracının evi özenle kullanmasına rağmen zaman içinde oluşan olağan yıpranma ve boya eskimesi, kiracıdan talep edilemez. Ancak duvarlara zarar vermiş. kiracı duvarları kırmış, aşırı zarar vermiş olağan kullanım sınırlarını aşmış veya taşınmaza kusuruyla hasar vermişse veya izinsiz farklı renge boyamışsa masrafı karşılamak zorundadır. Ancak Kiraya verirken ve teslim alırken detaylı bir "Demirbaş ve Hal Tespit Tutanağı" (fotoğraflı/videolu) yapılmamışsa, boyanın normal eskime mi yoksa kiracı kusuru mu olduğu ispat edilemediği için taraflar hukuki ihtilaf (icra/dava) yaşayabilir. Dolayısıyla her olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Kanalizasyon Tıkanıklığı: Lavaboya yabancı ve katı maddeler atılmışsa kiracı sorumludur; ancak ana bina hattı çökmüş veya rögar hattı tıkanmışsa ev sahibi / kat malikleri sorumludur.
Asansör Giderleri: İşletme, bakım, periyodik kontrol ve günlük aidatlar genellikle kiracıya aittir; ancak asansörün tamamen yenilenmesi, modernizasyonu veya büyük revizyonu değer artırıcı yatırım olduğundan malike aittir.
Klima: Filtre temizliği ve gaz dolumu kiracıya ait olabilirken; motorun kullanım ömrünü tamamlaması, kompresör arızası veya cihaz değişimi ev sahibinin sorumluluğundadır.
Hayatımızdaki hukuki değerlendirme şu esaslara dayanmaktadır.…
“Ev benim ama masrafı kim ödeyecek?”
Belki de ülkemizde en çok sorulan hukuk sorularından biri budur.
Kiracı; “Ben kira ödüyorum, neden kombiyi ben yaptırayım?”
Ev sahibi ise; “Evde oturan sensin, bozulanı sen yaptır.”
Uyuşmazlıkların temel nedeni bu noktada ortaya çıkmaktadır. Aslında kanun bu konuda oldukça nettir. Sorun, çoğu kişinin kanunu değil, kulaktan dolma bilgileri esas almasıdır.
Hukukun Temel İlkesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre; Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmak zorundadır.
Yani ev sahibi;
* konutu oturulabilir halde teslim etmek,
* bu durumu kira boyunca korumak,
* büyük bakım ve esaslı onarımları yapmak zorundadır.
Buna karşılık kiracı;
TBK’nın 316 ve devamı maddeleri gereğince;
* evi özenle kullanmak,
* küçük bakım giderlerini karşılamak,
* kendi kusurundan doğan zararları gidermek zorundadır.
Asıl ayrım budur.
Hukuki Dayanaklar: Kira hukukunda giderlerin belirlenmesinde temel düzenlemeler şunlardır:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: Madde 301, Madde 302, Madde 303, Madde 304, Madde 316, Madde 317.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatları
Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor; Madde 301: Kiraya veren; kiralananı sözleşme süresince kullanmaya elverişli halde bulundurmak zorundadır. Bu hüküm çok önemlidir.
Çünkü;
* çatı akıyorsa,
* bina çürümüşse,
* elektrik tesisatı yanmışsa,
* ana su hattı patlamışsa, bunların sorumlusu kiracı değildir.
Madde 302: Kiralananda sonradan ortaya çıkan önemli ayıpların giderilmesi kiraya verene aittir.
Yani; ev teslim edilirken görünmeyen,
* rutubet
* kolon çatlağı
* tesisat bozukluğu
* izolasyon eksikliği gibi ayıplar ev sahibinin sorumluluğundadır.
Madde 317:
Kiracı; küçük bakım giderlerini yapmakla yükümlüdür. Ancak kanun burada özellikle “küçük gider” ifadesini kullanmaktadır. Bu ifade uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Küçük Gider Nedir: Yargıtay kararlarına göre, günlük kullanım sonucu ortaya çıkan;
Küçük Onarım Kime Aittir. Kanun küçük günlük kullanımdan doğan giderleri kiracıya yüklemiştir.
Bunlar;
* ampul değişimi
* musluk contası
* duş hortumu
* sifon zinciri
* conta değişimi
* duş hortumu
* sifon lastiği
* pencere kolu
* silikon çekilmesi
* kapı kolu değişimi
* priz kapağı değişimi
* zil düğmesi değişimi
* anahtar yaptırılması ve değişimi,
* lavabo tıkanıklığı, lavabo açıcı ile gider açılması,
Günlük kullanım sonucu ortaya çıkan küçük giderler olup, bu giderler küçük bakım kabul edilmektedir
Büyük Onarım Nedir: Büyük onarımlar ise; yapılan büyük onarımlar kimin Sorumluluğundadır ve
Binanın ekonomik ömrü nedeniyle oluşan büyük giderler ise ev sahibine aittir. Binanın ekonomik ömrü, İmalat kusuru, Malzemenin eskimesi, zamanla oluşan yıpranma nedeniyle ortaya çıkan giderlerdir.
Bu Malzemeleri şöyle sıralayalım:
* çatının akması ve çatının yenilenmesi
* kolon ve kiriş hasarının tamiratı yenilenmesi
* ana su tesisatı değişmesi
* elektrik ana hattı elektrik tesisatının yenilenmesi
* kombinin kullanım ömrünü tamamlaması kombinin tamamen değişmesi
* kalorifer tesisatı
* asansör revizyonu asansör modernizasyonu ev sahibine aittir.
* bina dış cephe tadilatı dış cephe mantolama
* mantolama
* su yalıtımı bunlar kiraya verenin yükümlülüğündedir.
Hukuken Yargıtay’ın Yerleşik İlkesi ve Benimsediği Temel Ölçü: Yargıtay kararlarında sürekli tekrar edilen ve benimsenen ortak ilkeler şöyledir: “Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan küçük giderlerden sorumludur. Kiraya veren ise kiralananı kullanılabilir durumda bulundurmak ve esaslı onarımları yapmakla yükümlüdür ve ayrıca yapısal bozukluklar ve ekonomik ömrün sona ermesinden kaynaklanan büyük giderler ise kiraya verene aittir. Dolayısıyla her olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.” Bu ilke onlarca kararın ortak sonucudur.
Kombi Arızası Kim Öder bu konu en çok tartışılan konu budur ve burada tek cevap yoktur.
Eğer; Kombi eskiyse, Ekonomik ömrünü doldurmuşsa, İmalat hatası varsa, Ana kart yanmışsa, Eşanjör delinmişse, Tamamen değişmesi gerekiyorsa; gider ev sahibine aittir.
Ancak burada şuna bakmak lazım: Yıllık bakım yaptırılmamışsa, yanlış kullanım varsa, kullanıcı hatası oluşmuşsa, kiracı sorumlu olabilir. Bu konuda Yargıtay kararları da bu yöndedir.
Örneğin; kombide ufak bir su damlatması veya arıza basmışken kiracı bunu ev sahibine bildirmeyip kendi başına uzun süre kullanmaya devam ederse ve bu durum kombinin ana kartının yanmasına ya da daha büyük bir zarara yol açarsa, kiracının bildirim yükümlülüğüne aykırılığı (kusuru) nedeniyle ev sahibi zararın kiracıdan tazminini talep edebilir.
Musluk Arızası: Sosyal medyada “musluk her zaman kiracının” deniliyor. Bu yaklaşım doğru değildir.
Eğer; Conta değişecekse, Perlatör değişecekse, Normal kullanım varsa, Kiracı öder.
Ancak; Duvar içindeki tesisat patlamışsa, Boru çürümüşse, Tesisat tamamen yenilenecekse, Ev sahibi sorumludur.
Çok tartışılan başka bir örnek ise: Boya Badana Kimin kim yapacak, bu da yanlış bilinen konulardan biridir. Kiracı normal kullanım sonucu oluşan eskimeden sorumlu değildir. Yargıtay; normal yıpranmanın kiracıdan istenemeyeceğini birçok kararında belirtmiştir.
Ancak; duvarları kırmışsa, aşırı zarar vermişse, yazılar yazmışsa, farklı renge boyayıp teslim etmişse zararı karşılamak zorundadır.
Şofben ve Kombi Değişimi: Tamamen değiştirilmesi gerekiyorsa; ev sahibinin sorumluluğundadır. Ancak; küçük kullanıcı kaynaklı parçalar kiracıya ait olabilir.
Kanalizasyon Tıkanıklığı: Burada da sebep önemlidir. Lavaboya yabancı madde atılmışsa; kiracı sorumludur.
Ancak; Ana bina hattı çökmüşse, Rögar hattı tıkanmışsa, Ortak tesisatta sorun varsa; Ev sahibi veya kat malikleri sorumludur.
Asansör Giderleri: Kat Mülkiyeti Kanunu gereği; İşletme, Bakım, Aidat, Periyodik kontrol, çoğu zaman aidat kapsamında kiracı tarafından ödenir.
Ancak; Asansörün tamamen yenilenmesi, Modernizasyonu, Büyük revizyonu, değer artırıcı yatırım niteliğinde olduğundan genellikle malike aittir.
Aidatı Kim Öder: Genel uygulama; işletme giderlerini kiracı öder.
Demirbaş yatırım giderlerini ise ev sahibi karşılar.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Tüketim bedelleri kiracıya aittir.
Ancak; Ana tesisatın yenilenmesi, Kolon hattının değişmesi, Ana elektrik panosunun yenilenmesi, Malikin sorumluluğundadır.
Klima: Filtre temizliği, Gaz dolumu, Küçük bakım, Kiracıya ait olabilir.
Ancak; Motorun kullanım ömrünü tamamlaması, Kompresör arızası, Cihaz değişimi, Çoğunlukla ev sahibinin sorumluluğundadır.
Sosyal Medyada Dolaşan Listelere Dikkat: Tek satırlık listeler hukuki güvence sağlamaz. Bir musluk arızası bile; kullanıcı hatası mı, gizli ayıp mı, eski tesisat mı, ekonomik ömür mü, olduğuna göre farklı sonuç doğurabilir. Bu nedenle “her zaman kiracı öder” veya “her zaman ev sahibi öder” şeklindeki kesin ifadeler hukuken doğru değildir.
Parke Çizikleri (Normal)" İfadesinin Yarattığı Yanılsama: Tabloda parke çizikleri (normal) için sorumlu olarak "Ev sahibi (Olağan kullanım/eskime payı kapsamında)" denilmiştir. "Çizik" kelimesi çok geniştir. Mobilya çekilmesi sonucu oluşan hafif kılcal yüzey çizikleri normal eskime sayılırken, evcil hayvanların parkeleri kaldırması, derin oyuklar oluşması veya su dökülüp parkelerin kabarması normal eskime değildir. Kiracılar bu tabloya bakarak "Parkeler çizildi ama normal kullanım" diyerek derin tahribatları da ev sahibine yıkmaya çalışabilir, bu da ev sahibi açısından haksız bir sorumluluk algısı yaratabilir. Ancak Kiraya verirken ve teslim alırken detaylı bir "Demirbaş ve Hal Tespit Tutanağı" (fotoğraflı/videolu) yapılmamışsa, parkede çizik eskime mi yoksa kiracı kusuru mu olduğu ispat edilemediği için taraflar hukuki ihtilaf (icra/dava) yaşayabilir. Dolayısıyla her olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
Günlük hayatımızda uygulamada en çok karşılaşılan fazla gider kalemi (kim öder, hangi durumda öder, istisnaları nelerdir) ayrıntılı biçimde ele alınarak Mevzuat, Kanun, Yargı kararları ve bakanlık görüşleriyle aşağıya örneklendirilmiştir.
Ev Sahibi ve Kiracı Gider Paylaşım Rehberi Kategori Gider Kalemi Giderden hangi taraf sorumludur. Hangi Durumda / Açıklama Isınma & Kombi Kombi yıllık bakımı Kiracı Kullanım dönemindeki rutin bakım ve temizlik kiracıya aittir. Kombinin tamamen değişmesi Ev Sahibi Demirbaşın ömrünü tamamlaması veya esaslı arızası durumunda. Petek temizliği Kiracı Konuttan yararlanma süresince periyodik bakım kapsamında. Tesisat & Su Ana tesisat değişimi Ev sahibi Yapının altyapısından ve yaşlanmasından kaynaklanan durumlarda. Musluk contası / Sifon Kiracı Küçük, rutin kullanım aşınmaları ve sarf malzemeleri. Batarya (ekonomik ömür) Ev sahibi Bataryanın tamamen bozulması / ömrünü tamamlaması halinde. Gizli su kaçağı Ev sahibi Duvar içindeki veya ana borulardaki yapısal sızıntılarda. Yapısal & Bina Çatı akması / İzolasyon Ev sahibi Binanın dış etkenlere karşı korunması ve yapısal onarımlarda. Balkon izolasyonu Ev sahibi Yapısal izolasyon eksikliklerinde. Ana kolon çatlağı Ev sahibi Binanın taşıyıcı sistemini ilgilendiren durumlarda. Zemin & Duvar Parke çizikleri (normal) Ev sahibi Olağan kullanım/eskime payı kapsamında. Parkeyi kırma / tahrip etme Kiracı Kiracının kusurlu veya aşırı kullanımından kaynaklı zararlarda. Duvar boyası (normal eskime) Ev sahibi Uzun süreli oturum sonucu kendiliğinden oluşan eskime. Duvarı tahrip etme Kiracı Kiracının kusuruyla oluşan delik, kırık veya büyük hasarlarda. Kapı, Pencere & Cam Pencere / Çelik kapı değişimi Ev sahibi Malzemenin çürümesi veya ekonomik ömrünü yitirmesi halinde. Kapı kolu / Pencere kolu Kiracı Kullanım sırasında kopan veya kırılan küçük parçalar. Cam kırılması Kiracı Kiracının veya misafirinin kusuru/darbesi varsa. Elektrik & Aydınlatma Elektrik sigortası Kiracı Konut içindeki rutin kullanım parçaları. Ana elektrik panosu Ev sahibi Binanın veya dairenin ana altyapı panosu arızalarında. İklimlendirme Klima filtresi Kiracı Rutin kullanım ve temizlik sorumluluğundadır. Klima motorunun değişimi Ev sahibi Demirbaşın ana ünitesinin bozulması durumunda. Diafon & Güvenlik Diafon düğmesi Kiracı Kullanım kaynaklı küçük onarımlar. Diafon sisteminin yenilenmesi Ev sahibi Sistemin komple değiştirilmesi veya büyük modernizasyonunda.
Apartman / Site Aidat ve Ortak Gider Paylaşımı Gider Türü Kim Öder? Kapsam / Açıklama İşletme ve Günlük Giderler Kiracı • Kapıcı ücreti ve sigortası (KMK Madde 20 - Kullanım Giderleri) • Ortak alan temizlik ve elektrik giderleri • Asansörün günlük bakım aidatı • Bahçe bakım ve çevre temizlik giderleri • Güvenlik hizmetleri ve rutin su tüketimleri Yatırım ve Demirbaş Giderleri Ev sahibi • Asansörün tamamen yenilenmesi / modernize edilmesi (Malik Sorumluluğu- Değer Artırıcı İşler) • Çatı yenilenmesi ve onarımı • Dış cephe mantolama ve ısı yalıtımı • Binanın güçlendirilmesi • Su deposu yapımı veya ana yenilemesi • Ortak tesislerin ilk kurulumu veya büyük yenilenmesi
Hukuki Dayanaklar ve Kaynakça: Belirtilen tüm bu yasal düzenlemeler, yüksek yargı içtihatları ve doktriner görüşler, yukarıda paylaşılan ev sahibi ve kiracı arasındaki gider paylaşımı rejiminin temel dayanağını oluşturmaktadır. İlgili kaynakların konuya etkileri şu şekildedir:
1. Kanuni Düzenlemeler
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Kiraya verenin kiralananı sözleşmeye elverişli bir şekilde teslim etme ve bulundurma borcunu (Madde 301), kiracının ise kiralananı özenle kullanma ve olağan temizlik/bakım giderlerini karşılama yükümlülüğünü (Madde 316) doğrudan düzenler.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Ortak giderlerin, kapıcı, kaloriferci, gardiyan ve bekçi giderleri ile bunlara benzetilen diğer giderlerin kat malikleri ve kullananlar (kiracılar) arasındaki dağılım usulünü (Madde 20) belirler.
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): Kira uyuşmazlıklarında (tahliye, alacak, tespiti vb.) izlenecek yargılama usullerini, ispat yükünü ve delil değerlendirme ilkelerini düzenler.
2. Yargı Kararları ve İçtihatlar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) ile İlgili Hukuk Daireleri (Örn. eski 6. Hukuk Dairesi, güncel 3. Hukuk Dairesi): Kiralanandaki imalatların "zorunlu/faydalı/lüks" masraf ayrımını, kiracının yaptığı masrafları hangi şartlarda isteyebileceğini (vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde) ve olağan kullanım ile demirbaş eskimesi arasındaki sınırları istikrarlı kararlarıyla çizer.
3. Doktrin ve İdari Görüşler
Akademik Eserler (Fikret Eren, Haluk Burcuoğlu, Turgut Akıntürk vb.): Borçlar hukuku ve kira hukuku özelinde; sözleşmeye aykırılık halleri, ayıptan doğan sorumluluk ve masraf alacaklarının zamanaşımı süreleri gibi teorik ve pratik hususlara rehberlik eder.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Görüşleri: Uygulamada karşılaşılan tereddütlü konularda (örneğin site/apartman yönetim planlarının yorumlanması, ortak tesis harcamalarının aidata yansıtılma biçimleri) idari bir rehberlik sunar
